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投资宾馆需要多少钱

2017-07-05 12:22:35 编辑: 来源:http://www.sciphar.net.cn 创业项目 浏览:

导读: 投资宾馆需要多少钱(共7篇)7天连锁酒店加盟费多少钱?7天连锁酒店加盟投资分析7天连锁酒店品牌的成功不代表投资7天连锁酒店管理店项目不存在风险:项目的实际投资收益受多重因素影响,如该项目所在地段、商圈,物业租金,物业周边竞争,毛利率等。7天连锁酒店加盟投资分析下投资人更要充分考虑的是周边同类型酒店的直接竞争,甚至7天连锁酒店在...

篇一 投资宾馆需要多少钱
7天连锁酒店加盟费多少钱?7天连锁酒店加盟投资分析

  7天连锁酒店品牌的成功不代表投资7天连锁酒店管理店项目不存在风险:项目的实际投资收益受多重因素影响,如该项目所在地段、商圈,物业租金,物业周边竞争,毛利率等。7天连锁酒店加盟投资分析下投资人更要充分考虑的是周边同类型酒店的直接竞争,甚至7天连锁酒店在市场的密集程度所带来的投资风险。投资7 天连锁酒店项目,投资方有可能获得较大收益,也有可能出现个别项目投资回收期较长甚至出现亏损的情况,还有可能由于出现不可抗力因素导致投资毁损。投资方应慎重考虑该投资决策。那么7天连锁酒店加盟费多少钱?下面就让创业第一步网小编告诉你7天连锁酒店加盟费要多少钱,让你对知道7天连锁酒店加盟的相关知识,希望对你的创业有所帮助,注意,因为不同时间和地点的原因,加盟费和投资金额会有所不同,表格中的投资金额数据仅供参考。

7天连锁酒店加盟费用:
加盟店型 以100间客房为例
店铺面积 3000㎡
加盟费 30万元
房租费用 30万元/月
装修费用 600元/㎡
设备费用 170万元
广告宣传费用 1万元
开业费用 1.2万元
人员工资 1500元/月/人(20人)
水电杂费 2万元/月
流动资金 99万元
总投资费用 516.2万元
以上投资费用以地级城市为例,除加盟费外其余费用均为预估,仅供参考。

  7天连锁酒店加盟费用分析:
收费项目 收费金额
一次性合作费 3000元/间房
改造装修费 4.8万元/间房(此数据仅供参考)
收入提成 营业额*(5%-7%)不同城市不同比例
运营准备金 20万元
各类保证金 免收
会员输送费 免收
软件系统费 免收
合同 8年

  投资回报:
收入项目 金额 计算说明
总投资 510万元 480+30=510(万元)
装修费用 480万元 4.8万元/房*100间客房=480(万元)
一次性合作费 30万元 3000元/房*100房=30(万元)
年收入 551.88万元 525.6+26.28=551.88(万元)
年均房费收入 525.6万元 100间房*90%*160元*365天=525.6(万元)
年均非房费收入 26.28万元 525.6*5%=26.28万元
经营毛利润 309.0528万元 551.88(总收入)*56%=309.0528(万元)

  56%为根据7天分店平均水平估算的经营毛利润率

营运现金流 125.4228万元 毛利润-租金-提成:309.0528-145-38.63=125.4228(万元)
净利润 73.36万元 毛利润-租金-提成-摊销:309.05-145-48-3.75=73.36(万元)
物业年租金 145万元 根据二线城市物业年租金水平评估
年收入提成 38.6316万元 551.88(总收入)*7%=38.6316(万元)
装修费用摊销 48万元 按10年摊销:480万元/10年=48万元/年
合作费摊销 3.75万元 按8年摊销:30万元/8年=3.75万元/年
利润率 13.3% 73.67(净利润)/551.88(总收入)=13.3%
回收期 4.07 总投资/营运现金流:510万元/125.4228万元=4.07年
投资回收率 24.6% 营运资金流/总投资:125.4228万元/510万元=24.6%

  

  7天连锁酒店是知名的酒店品牌,其市场价格是比较昂贵的,属于高端产品,因而总部对门店的装修、位置等都有很高的要求。综合下来,也就意味着加盟7天连锁酒店需要投入的费用是非常高的,至少需要300万元。7天连锁酒店对投资者的资金有很高的要求,若您是符合条件的投资者,就赶紧抓住机遇,点击”快人一步加盟吧!

  7天连锁酒店加盟费及总投资金额预计:516.2万元以上(此数据仅供参考,请根据您当地情况制定投资计划!)

  7天连锁酒店加盟公司简介

  

  7天连锁酒店团体(7DaysGroupHoldingsLimited)创立于2005年,2009年11月20日在美国纽约证券交易所上市(股票代码:SVN)。

  作为第一家登陆纽交所的中国酒店团体,7天连锁酒店秉承让顾客“天天睡好觉”的愿景,致力为注重价值的商旅客人供给干净、环保、舒适、安全的住宿效能,满足客户核心的住宿需求。

  7天连锁酒店建立的“7天会”拥有会员超过5600万,是中国经济型酒店中范围最大的会员体系。作为业内科技领航者,7天是目前少数能“7×24小时”同时供给多达5种便利预订方式的连锁酒店,包括:网上预订、电话预订、WAP预订、短信预订,手机客户端。

  深谙企业运营之道的7天连锁酒店,7天连锁酒店凭借庞大的会员体系,通过科技和效能的持续立异,结合充满活力的7天企业文化,已成为中国经济型酒店行业的领先品牌。

  在web2.0时代,『我』成为效能的核心,在经济型连锁酒店模型基础上,除了供给环保、健康的硬件环境,7天连锁酒店还倡导“快乐自主,我的生活”的品牌理念,在产品及效能流程的设计上不断整合立异,供给更具人性化、便捷的优质酒店及会员效能。

  2012年年末,7天旗下的分店范围曾经冲破1500家,其中操持店业务心愿迅速,曾经率先冲破1000家。7天连锁酒店成为中国经济型酒店行业操持店业务心愿最快的品牌。经过7天连锁酒店加盟投资分析,投资是不错的它以诚实、守信的原则与投资方开展合作业务,为双方业务发展、获得共同利益而不懈努力。

  

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  7天连锁酒店加盟费多少钱?7天连锁酒店加盟投资分析
  

篇二 投资宾馆需要多少钱
胶囊旅馆投资多少钱?十万就能当胶囊旅馆老板

  项目介绍

  胶囊旅馆也被称为“太空舱酒店”、“胶囊公寓”等,是充分体现资源节约与空间创意的便捷式旅馆。这种旅馆外观像是几十个整齐撂起来的“胶囊”,由于每个胶囊“盛放”一个顾客,故而得名胶囊旅馆。

  项目优势

  1.成本少,门槛低。

  相比传统酒店,创业项目胶囊旅馆的投资成本低廉。具有人工成本低,初建成本低,装修成本少,无追加成本等优点。经营者只需一间150m2大小的套间,就能当旅馆老板,开门纳客,在家赚钱!

  2.需求旺,不费心。

  价格区间定位在99—250元的传统经济型酒店因投资成本高、收益慢、竞争激烈,已进入微利时代。百元以下旅店市场在备受消费者青睐的同时,也成为行业的下一个“蓝海”。另外,胶囊旅馆舱位安装十分方便,开业后也只需一两个人员进行简单看护即可,管理起来简单不费心。

  市场分析

  土地资源越来越寸土寸金,胶囊旅馆的出现本是权宜之策,却因其低碳排放、经济实用、节约资源、安全卫生等优点,与人类日益倡导的低碳、环保理念不谋而合,很快就被世界各国效仿,与经济是否发达无关,中国、美国、法国、英国、德国、意大利、俄罗斯、新加坡、韩国等国家都出现了胶囊旅馆,受到了一部分年轻差旅族的欢迎,但除了日本之外,胶囊旅馆难以在其他国家得到推广和发展。

  随着国内旅游的兴起, 中等消费的工薪阶层构成了国内旅游的主力军,给胶囊旅馆提供了广阔的发展空间。世界旅游组织的报告预测:中国将在2020 年成为世界第一旅游接待国,届时到中国境内旅游的外国客人将超过1.37 亿人次。未来20年,中国胶囊旅馆的市场将迎来爆炸式增长!

  经营条件

  胶囊旅馆投资多少钱?不多,胶囊旅店投资者以向厂家(以套为单位)购买住宿舱位的方式进行加盟合作,投资者最低设备购买资金为10万元。所开设旅店选址灵活,单店规模应达到150平方米以上,即可以满足根据户型安放20—100个以上不等数量舱位的要求。加盟合作期限为10年,厂家不收取加盟和管理费用。

  效益估算

  胶囊旅馆的单日房价可定在38—88元不等

  投资提示

  胶囊旅馆投资者每订货一套(2个舱位),厂家即赠送枕芯、被芯、加厚榻榻米等床上用品五件套,为投资者省去了布草采购成本。

  投资风险

  逼仄,往往是体验者对胶囊旅馆的第一印象。特别在我国,历来有追求高堂广厦的文化习俗,安全、舒心、人性化是普遍的居住需求。但随着胶囊旅馆的设计和管理的不断完善发展,这种经济的住宿方式逐渐开始摆脱穷困、压抑、狭小、窘迫等定义。

  胶囊旅馆还面临着相关制度风险。

  全国最大的“胶囊旅馆”落户青岛市天津路已经有四个月了,不过至今它还没有正式开业。记者探访旅馆发现,一个个像俄罗斯方块般的小箱子罗列起来的胶囊屋整齐划一的排列在一个个大房间内,这种与传统酒店床位密度截然不同的情况让该酒店获得消防审批的前景未卜。

  青岛市消防支队工作人员告诉记者,胶囊旅馆目前来说是个新生事物,在对其进行消防审批方面目前还没有专门的技术标准和法律法规可以作为依据和参考,胶囊旅馆一旦发生火灾,很容易造成群死群伤的事故,所以他们在审批上自然也更为谨慎些。据了解,近几年来,胶囊旅馆陆续出现在国内旅游城市,但由于消防审批遇阻,不少胶囊旅馆都夭折了。

  刘冰

篇三 投资宾馆需要多少钱
投资酒店加盟多少钱 渠道网教您怎样计算酒店的经营利润

渠道建设全营销 小本创业投资 2017 年 低成本加盟项目 2017 渠道网 抢手小本生意 热门加盟项目 小本买卖 商机就在眼前,你还等什么,赶快投 资个性服务品牌 创业秒杀同龄人 渠道网创业项目服务加盟项目 创业项目大全 创业开店 更多品牌资讯尽在服务加盟>> 很多人愿意投资加盟酒店, 因此满大街都是酒店。那么酒店加盟成本和涨收入你会算吗? 如果你还没有加盟投资酒店项目或者已经投资加盟了。不妨跟着渠道网小编来看看。 现在想要去外地旅游的人非常多,在外面住酒店也是件平常事了,酒店越来越多,也有不 少人想要自己开一家酒店或者选择加盟品牌酒店。 那么如果能事先大概算一下开酒店的投资和 相应的回报,这将是非常好的,下面我们就为您来解答酒店的期望利润要如何测算。 酒店的经营成本相对固定,所以开房率、平均房价与租金的比率,成为利润多少的重要因 素了。下面以一家 90 间房的中端酒店为例,进行模拟测算,这些仅当作参考,具体要根据实 际情况来计算。 平均房价:280 元 每售出一间房成本:110 元 单房日租金:2160000/365/90=66 元 地址:北京市丰台区航丰路 5 号渠道网络大厦 渠道网官网:

渠道建设全营销 开房率:80% 每售出房租金 :66/80%=82.5 元 每售出房利润 :280-110-82.5=87.5 元 日均营业额(客房外收入占 5%):280*90*80%*(1+5%)=21168 元 年营业额 :21168*365=7726320 元 日均经营成本:110 *80%*90=7920 元 年经营成本: 7920*365=2890800 元 年租金 :2160000 元 年利润 :7726320-2890800-2160000=2675520 元 单房投入:95000 元 总投入:95000*90=8550000 元 地址:北京市丰台区航丰路 5 号渠道网络大厦 渠道网官网:

渠道建设全营销 【投资宾馆需要多少钱】 投资回收期:8550000/2675520=3.20 年 以上就是投资酒店估算自己的收益的计算方法了, 看上去酒店投资的利润是不是很可观呢? 别忘了这些知识大概估计的值, 实际情况要视具体的某个酒店具体而定,如果选择投资加盟品 牌酒店的话可能利润空间还会更大呢, 而且可以获得加盟商的支持。看到这里您是否也想要自 己投资加盟一家酒店呢,是就赶快行动吧。 文章来源:投资酒店加盟多少钱 渠道网教您怎样计算酒店的经营利润 (地址:北京市丰台区航丰路 5 号渠道网络大厦 渠道网官网:

篇四 投资宾馆需要多少钱
经济型酒店投资成本

经济型酒店投资成本 1经济型酒店行业SWOT分析

SWOT(优势、劣势、机遇、威胁)是英文第一个字母(Stengshs、Meaknesses、Opportunies、Threats)的缩写,S和W是指内部优势和劣势,O和T是指外部机会和威胁。经济型酒店行业的SWOT分析,就是基于经济型酒店行业内部中和外部环境对SWOT诸要求进行综合分析和系统评价, 是为经济型酒店发展选择最佳经营战略的方法。 表1 SWOT 分析示意图

近年来,我国酒店业发展迅速,但酒店档次结构不够合理——一方面高星级酒店林立,设施豪华,价格昂贵。另一方面,一些小型旅馆,招待所服务较差,卫生条件差,使大多数普通商务客人和游客感到不便,在这种情况下,消费者对价廉物美的经济型酒店的要求越来越强烈。

美国经济型酒店的每间价格在50美元以下,国内的价格在200

元人

民币左右,客房在100间左右,“廉价、舒适、快捷”是经济型酒店的三大特色,它所面向的消费群是渡假的家庭、政府官员、自助旅游,商务客人以及会议客人。其经营模式是在满足顾客的商务或旅游的基本需求的前提下,着眼于从投资上降低造价,运营上降低成本,最终以较低的价格推出产品,赢得市场。

1.1经济型酒店的优势 成本优势

目前,四星级饭店一个标准间的建造成本约为70万元,五星级约为85万元,初建成本居高不下。经济型酒店的硬件产品功能配置体现实用性不需要多余浪费的建设,节省了初建成本。高星级酒店采用的是电容空调,一间房间使用,等于每间房间都使用,经济型酒店大多采用分体式空调,有客人住客房就开,没有人住就不开,节约了能源费用。高星级酒店服务全面细致,需要员工人数众多,人工成本高,经济型酒店由于酒店规模小,配套简单员工可以一人多岗,从而大大节约了管理成本和人工成本。

价格优势

经济型酒店的最大优势在于价格合适,在服务水平、质量保证的前提下,经济型酒店的最大战略优势根基于价格的强攻击力。

相对于高星级酒店,经济型酒店的固定成本以及后期追加成本保本点低,同时管理和服务成本也较低,管理和服务费远远低于高星级酒店的水平,所以经济型酒店具有价格竞争的优势。我国经济型酒店的价位一般在150~400元之间。有据显示,我国旅游人均花费394元/次,

其中城镇居民每次出游人均花费614.80元,农村居民人均花费249.50元,我国70%的工薪族可以接受150~200元左右的价位。我国经济型酒店的消费价格能够迎合我国一般公务、商务旅客等大众旅游消费者的实际消费需求,具有较强的价格竞争优势。

客源供给优势

在我国经济持续增长背景下,便利的交通,带薪休假等无不刺激着普通民众的旅游需求。入世后,不同层次的国际交往增多,中国已经成为国际首选的商务、旅游目的地之一,入境游客中不乏一般商务人士和普通大众。而经济型酒店定位本身就是社会大众、普通商务人士、中小企业和普通自费旅游者。这样,经济型酒店就存在着相对固定,数量巨大的客源背景,其本身已赢得客源市场优势。

赢利优势

从赢利角度看,由于经济型酒店面对的是大量的普通商务和旅游客人,这部分客人的需求弹性高,因而从经济分析上易知经济型酒店是可以适合于“薄利多销”的,因此经济型酒店尽量绝对单体利润率不如高档酒店,但集团利润都是惊人的,这还因为经济型酒店管理成本相对较低,促成了经济型酒店能够较为平衡地赢利。

市场优势

豪华型酒店的投资回报期在15年左右,经济型洒店则在5年左右,而且市场大,抗风险能力强。据保守统计,近两年国内的经济型酒店平均入住率为80%以上,甚至有数据显示为90%以上,即使在非典时期豪华型酒店的开房率为10%左右时,经济型酒店的开房率仍高达

30%-50%。

网络优势

经济型酒店从国外的现实看,另一个优势在于借助较低的固定投资和灵活的填补市场空白的能力进行扩张性布局,从而在相对短期内铺就大型的网络,发挥网络经济的优势。

观念优势

经济型酒店其价廉舒适的住宿设施,优质的服务最大限度满足了中国人讲究实惠的观念。普通百姓外出旅游,愿意入住经济型酒店,既解决了亲朋好友住家的不便,又无须承受不菲的高级宾馆价格。随着消费观念的逐渐成熟,消费者在“需求—动机—行为链”中日益摆脱“从众性”,旅游者消费观是日趋多元化。如长住商务型客人在满足工作要求的基础上不再盲目追求酒店的档次,更注重酒店的实用性,由豪华型酒店转入经济型酒店同样享受周到的优质服务,并可以节约费用。

经济型酒店解决或者满足了目前普通的商务客人和旅游客人的外出住宿要求。因为这些人群日益提高的生活质量,使他们对外出住宿时提出的要求,特别是便捷度、舒适度和卫生程度,安全程度方面要求非常高。传统的旅馆或者是中低档的星级宾馆,在这方面存在一定的欠缺。而经济型酒店,相对便宜的价格,整洁舒适的环境以及安全保障的到位,是得到消费者认可的主要原因。另外连锁经济的效应,也使得这些经济型酒店得以在全国范围内迅速开展。

1.2经济型酒店的劣势

我国经济型酒店面临的劣势。从目前经济型酒店的发展现状看,经济型酒店存在价格竞争混乱,管理专业水平不高,管理模式单一,没有统一服务标准等问题,以及人们对经济型酒店的认识不足,经济型酒店缺乏知名品牌,国内尚没有形成大规模的经济型酒店连锁企业。这些无不成为经济型酒店发展的“瓶颈”。

体制不清

我国酒店有涉外与非涉外之分,涉外与非涉外分别由旅游行政部门和商业行政部门管理。问题的关键是,作为统一的、有交叉的、有市场内在联系的酒店业被体制因素分割,而经济型酒店是否涉外或是是否实际涉外,缺乏有效的划分,所以使得经济型酒店多年来,实际成为一个行业管理相对薄弱的地带。

产权不清

我国经济型酒店的另一个大问题是多数经济型酒店产权不清晰,导致市场行为不规范。很多经济型酒店不是面对公众市场,而是面对某些内部市场或是内部接待机构。所以,从立项建设、资金性质、功能设置、运作管理、人事管理、经济效益看,都不完全是商业化运营。他们由于在功能上主要是为投资者服务而不是为下游消费者服务,经营上享有补贴或内部核算,在成本和预算上没有约束,因而在和其他商业酒店的竞争中处于“成本优势”的地位,无形间造成了无序竞争,这给酒店管理公司利用资本实力进行连锁化经营带来了“不公平待遇”和紊乱的市场秩序,大大降低了投资回报的预期率。

人才短缺

篇五 投资宾馆需要多少钱
酒店成本及费用

酒店成本控制

酒店成本的范畴: 1.人力资源成本 2.低质耗品及洗涤成本 3.餐饮原料成本 4.能源耗费成本 5.经营管理成本 6.投资成本 7.商品成本8.营业税金

控制的关键成本: A.人工成本 (16%)

B.物质消耗成本及管理费用(4.5%+5%)

C.能源消耗成本(8%)

A.人工成本 (16%)

酒店业人工成本通常占酒店营业收入的16%-18%

控制方法:

1.精简编制 设置一岗多能(撤并部门、职能分解、合理分流)

2.合理使用实习生和钟点工【投资宾馆需要多少钱】

3.竟聘上岗,满负荷工作制.

4.薪酬架构和绩效考核的设计要具层级性、级差性、灵活性、挑战性、成长性

B.物质消耗成本及管理费用(占营收的4.5%+5%)

低成本运营是酒店与同业市场竞争的先决条件

计算公式:

酒店各生产营业部门营业毛利总和(包括Room,F&B and other)-非营业部门总费用(包括S&M,Engineering and Energy).

各生产营业部门营业毛利=收入-直接成本-营业费用。

F&B food costrate: 38%--42% Profit rate: 25%

控制方法:

1.采购 完善采购制度和监督体制

2.验收 库存 领料发放

3.物料用品的使用 制定使用标准、制定考核标准、建立检查制度 建立个人责任制

C.能源消耗成本

酒店能源费用标准:

能源费用占其营业额(总额)的6-9%。

如果能把能源费用列为100%,其中:

电费——占能源费用的43.03%;

水费——占能源费用的6.49%;

瓦斯费——占能源费用的1.19%;

蒸气费——占能源费用的24.68%;

冷冻水费——占能源费用的24.61%。

《客房部》

每位下榻客人平均每天能源消耗标准:

电——22.6KWH 煤气——0.76立方米

水——1.02立方米 蒸气——0.089T

冷冻水——8.99立方米

每位下榻在酒店的客人平均每天能源消耗费为20-25元左右。 能源消耗成本的控制方法:

对水 电 气 油等主要能源进行重点控制

1.制定完整的能耗控制管理制度

2.建立科学 细致 严格的能耗使用标准

3.划小能耗控制核算单位

4.宣传 灌输节能观念【投资宾馆需要多少钱】

5.动态管理能源

6.技术改造节能

成本综合控制的方法:

1.预算控制法 预算控制法以预算指标作为经营支出的限额,以分项目、分阶段来实行成本控制

2.主要消耗指标控制法 对经营费用有着决定性影响的指标,进行严格控制,适时通报相关数据

3.制度控制法 将成本的控制与奖惩制度结合使用【投资宾馆需要多少钱】

4.标准成本控制法 将酒店的各类实际成本与标准成本实施控制比较

5.目标成本控制法

篇六 投资宾馆需要多少钱
渠道网带你了解创业开家酒店大概需要多少钱

渠道建设全营销 回本快 2016 年 低成本加盟项目 2016 渠道网 小本生意 投资这个很不错 人气高 商机就在眼前,你还等什么,赶快投 资酒店加盟项目 创业秒杀同龄人 渠道网创业项目前景好低投入行业 创业常选行业 酒店十大品牌 更多品牌资讯尽在酒店加盟>> 旅游市场的发展也大力的推动了酒店行业的前进,市场上对于酒店的需求是非常大的, 不少创业者打算从这一行业中分一杯羹,那么首先让我们来了解一下大家最关心的问题,开 家酒店需要多少钱。跟着渠道网小编详细了解一下吧! 1、二三线城市,地级市、县级市均可,加盟项目独立、交通便利、配套较好,位于当地 繁华区域或成熟工业区。 2、加盟项目:建筑面积800—5000平方米,认同并执行酒店装潢设计标准、住宿管理理念 和相关收费标准。 3、加盟物业产权清晰,租金合理。 4、资金:80-250万元,流动资金15万。 5、统一按照酒店优硬件手册、设计标准装修。 6、统一由连锁酒店委派主要经营管理人员。 7、由连锁酒店提供品牌、经营管理,提供员工培训、管理督导、销售渠道;加盟方按许 可方规范经营管理和联网销售,风险自担。 酒店在现在市场上的发展空间是非常广阔的,市场的需求量比较高,因此,开一家酒店, 只要您具备一定的资金,用心经营就会非常赚钱。 地址:北京市丰台区航丰路 5 号渠道网络大厦 渠道网官网:

渠道建设全营销 文章来源:渠道网带你了解创业开家酒店大概需要多少钱 (地址:北京市丰台区航丰路 5 号渠道网络大厦 渠道网官网:

篇七 投资宾馆需要多少钱
酒店投资回报与管理

饭店投资回报与管理

由于体制上的原因, 国有饭店业在投资建设上存在许多先天不足,由此也带来饭店行业管理和企业经营管理上的许多问题。最近,在面临又一个饭店建设(改造)高峰时,业内许多有识之士都认为应该提倡饭店投资建设理性化思路。魏小安先生作为业内资深人士,对此进行了一番详尽分析,本刊将分四次独家连载此文。

我所谈的题目是两个方面兼顾,一方面是饭店投资回报,一方面是经营管理,更重要的是两者之间的关系。因为业主和管理者的关系处理好了,投资回报也有了,经营管理的水平也就上去了。如果两者关系处理不好,就有可能造成两败俱伤的局面。所以,我更多的是用一些数字来说话,尤其是做投资分析必须要靠数字。

引言:饭店经验数据

一般看饭店,我首先需要问五个数,从下了汽车进饭店到进电梯,这五个数基本上已经问清楚了,之后,这个饭店的总体情况基本也就把握住了。哪五个数?第一,建筑面积,第二,客房数,第三,总投资额,第四,平均出租率,第五,平均房价。多年以来,饭店业发展的产业规模已经很大,所以25年的过程走下来,积累了很多经营数据,就形成了一些参照系,有了参照系,对饭店的基本判断就有了。比如说我们所在的亚洲国际大酒店,建设面积11万平方米,客房400多间,我昨天一听就说不对,这个建筑一定有写字楼。现在的经验数据大体上就是从五星饭店说起,总的建筑面积除了客房数,平均一间客房建筑面积100平方米,四星饭店85~90平方米,三星饭店大体上在80平方米,依此类推,基本上就形成了一套经验数据。投资额也是这样,一个建筑平米,五星级饭店平均10000块钱,四星级饭店大体上在9000块钱,三星级饭店在8000块钱,也是依此类推。出租率,原来接触饭店都知道, 65%的出租率是平均盈亏平衡点。后来因为饭店的经营情况逐步不景气,全行业的平均出租率逐步下降,所以国内一些专家就把65%的盈亏平衡点,转化成了58%~60%。这不是没有道理,因为中国经营饭店现在总体来说费用率还不算太高,所以,用国外65%这个盈亏平衡点的经验数据来套就不准确。一般来说,饭店最佳的出租率是75%~80%,极限出租率是85%。全年的平均出租率达到85%,就意味着旺季一定会超过100%,在一定意义上,超

过85%的出租率,饭店就是在破坏性经营。不要认为出租率越高越好,而且这是一个组合状况,如果出租率过高,就反映了另一面,也可能是平均房价太低。所以,在出租率过高的情况之下,就要把房价提上去,尽可能保持在一个合理的出租率。我们现在的多数情况不是保持合理的出租率,而是争取更高的出租率。平均房价也是如此。一般来说,最早都学到一个1‰定价法,就是平均一间客房投资的1‰是饭店的合理房价。如果按这个数字来说,现在的平均房价普遍达不到这个标准。1‰定价法,实际上忽略了城市的经营环境,忽略了地区的市场环境,所以,从投资回报这个角度来说,1‰的定价可能合适,但是从经营管理的角度来说,显然是不合适的。我最近归纳了一个经验数据,一般来说,一个城市饭店的房价,相当于本城市同等档次房地产的平均价格的1/10。这个数据是我逐步感觉到的。我有一次去长沙,问这个住宅卖多少钱?他们说是5000块钱,我说长沙的五星级饭店平均房价不会超过500块钱。他们说你怎么知道的?我说就是从这儿判断出来的。后来走了若干城市我都问这个数,基本上是这么一个规律。比如说黄山,市区内很好的住宅卖2680元,我说黄山的五星饭店的房价超不过268元。后来查了一下数字,外国人在黄山平均住房的花费是18美元,连168元都到不了。它实际上反映了一个深层的规律,就是饭店市场和房地产市场的结合。这个房价合理不合理呢?不合理,但是也有合理的一面,这一面就是在深层次上饭店市场的平均房价受到方方面面的制约,不是说想定多高价就能定多高价,自然而然也形成这么一个经验数据。所以,到了一个饭店把这五个数问下来,这个饭店的基本情况都清楚了,从投资到档次,一直到目前的经营情况,基本上都清楚了,再看一眼这个饭店的实际状况,大体上就有数了。这一系列经验数据的积累,可以专门做一个课题来研究,把这些经验数据归纳总结出来,然后形成一个系统的参照系,每个饭店看了这些经验数据,和自己饭店的情况比一比,就知道自己处在一个什么程度上。比如投资合理不合理,目前的经营情况是处在好的状况,还是中等状况,还是差的状况,基本就有判断了。我现在从投资回报和经营管理这个关系的角度切入,一共谈四个方面的问题。

一、过程分析

从中国饭店发展的过程来说,我们可以从各个角度进行分类和划分阶段,从投资的角度来说,大体上是三个阶段:

1.积累阶段

这个阶段主要体现在20世纪80年代。这个阶段实际上是两步,第一步是早期示范。中国第一批为旅游服务的饭店是80年代初期建的。1979年中央在北戴河召开会议,决定每个省建一家旅游宾馆,这批旅游宾馆在那个时候在全行业发挥了示范作用,也起到了骨干的作用。这批饭店的设计格局基本都一样,比如哈尔滨的“天鹅”,吉林的“长白山”、沈阳的“凤凰”、北京的“燕京”,一直到南昌的“青山湖”,广州的白云宾馆等都是那一批,都是方方正正的一个火柴盒,这是国内自己设计、自己投资、自己建造的第一批宾馆,在历史上起到了很大的作用,但是目前这批宾馆总体来说经营情况都不好,其中一个重要的原因就是当时的设计不合理。按说有早期的积累过程,这批宾馆的日子应该是好过的,但是实际上没有达到。

另外一个方面的示范就是第一批中外合资饭店,最早的应该说是珠海的石景山度假中心和中山的温泉宾馆。但是在国家立项的是北京建国饭店和长城饭店,是经过外经贸部批准的最早的中外合资饭店,也是最早的一批中外合资企业。改革开放以来,第一批中外合资企业有三个,其中第一个是航空食品公司,第二个是建国饭店,第三个是长城饭店。所以,当时建国饭店的兴建,是15个副总理、副委员长画圈,才把项目办下来。总体来说,应该是以建国饭店1982年开业为标志。中外合资酒店在早期起到了一个非常好的示范作用,不仅在于投资,而且在管理方面的示范作用非常之大。

分析这个阶段,总体是基础差,发展快,和国际上相比较,我们错失了一个良好的原始积累过程。一般来说,一个国家在旅游刚刚兴起的时候,尤其是在具有神秘感,资源吸引力非常强的情况之下,是一个典型的供不应求的过程,在一定意义上就是一个卖方市场的过程。很多国家这个时候采用的方式很简单,就是客人来了卖高价。比如在1994年,越南河内大饭店,相当于中国的二星级宾馆,经营管理者也是北京去的一批人,饭店的客用品是杭州一家二星饭店的客用品,这样的一个饭店,标准间的房价是180美元,这在我们来说是不可思议的。他们很简单,因为现在没有饭店,人来得多了,就必须涨价。所以,客观比较,他们是利用这个时期形成全行业的原始积累。但是我们在80年代的发展过程之中,由于那时候还是强调旅游是外事工作的组成部分,还只是“友谊为上,经济受

益”的指导思想,使我们那时候能涨价但不敢涨价,价格管理也很严,强调友谊,强调外事,造成的结果就是其它国家可以迅速形成原始积累,而我们却错失了良机。所以,这个阶段产生了两个结果,第一个结果是得到社会上的普遍认同,觉得旅游饭店是一个好行业,所以,那个时候饭店行业集中了素质很高的一批员工;第二个结果是引发了一次饭店投资高峰,但错失了一个原始积累的过程,如果说那个时候的第一批饭店在价格上能够有比较大的自由裁量权,现在很多饭店就不是这样的状态。之所以现在国内内资的第一批饭店经营情况普遍不好,但是中外合资的这一批饭店经营情况普遍良好,最大的一个区别就在这里,就是我们国内的第一批饭店的价格给被压的死死的,但是中外合资的饭店,相应来说价格有一定的松动余地。

2.变化阶段

进入90年代之后,最突出的一个特点就是变化。因为1989年以后,饭店行业迅速跌入低谷,形成了一个起伏的过程,所以1990、1991这两年是饭店行业日子很不好过的两年。虽然当时在总体上还是供不应求,但是在这个阶段初期形成了一个急剧的供过于求的现象。最惨的时候,北京的中国大饭店677间客房只有7个客人,所以饭店行业一下子从高峰跌到了低谷。但是到了1992年开始恢复,从1992年到1998年这6年,可以说是饭店行业发展的一个黄金时期,进入了一个起飞阶段,但是在起飞阶段也产生了下一步发展的隐忧。严格地说,从1996年开始,饭店行业就在走下坡路,一直到1998年形成了全行业亏损,这是一个很严峻的局面。在1996年下半年,1997年上半年我们做经济分析的时候,当时就向全行业提出了警告,饭店行业必须要警惕了,实际上正在走下坡路。但是那个时候从实际经营状况来说,普遍的感觉还是非常好的。1996年饭店行业的平均出租率是68%,大体上达到了90年代的高峰,饭店的收入利润率是12%。从1996年开始,出租率是一年两个百分点往下跌。

在这个过程中,饭店形成了第二个发展高峰,是1992年到1998年这个时期的投资高峰。如果说第一个高峰主要是政府资金和中外合资企业的进入,第二个高峰主要是各类资金的大量进入,其中最突出的是政府的各个部门,包括军队,基本上一个单位就有一家宾馆,包括以培训中心和大厦的名义全面进入,严格说都是财政资金,在形成投资高峰的同时,形成了一个失控的局面,同时,为行业

的发展埋下了一系列的问题。

在90年代,一个最大的误区是错失了市场的机遇。因为90年代是中国经济发展腾飞的10年,从小平同志南巡之后腾飞的10年中,市场的机遇可以说是方方面面的,但是由于饭店行业在短短的6年期间,迅速从供不应求转化成一个供过于求的状态,所以也使全行业在这短短的6年时间从一个高峰跌入一个低谷。同时,市场在不断培育、不断发展,但是很多市场的机遇我们并没有把握到,这是90年代的一个基本情况。

两个投资高峰都使饭店产业的规模迅速扩大,也产生了两次比较大的失误,这是从计划经济向市场转轨变型的过程之中产生的必然现象,所以这里很难讲责任,但是需要分析原因。1998年进行全行业统计,当时饭店行业亏损32亿。后来我们专门做了一次分析,形成了一个两万多字的分析报告。饭店行业为何全行业亏损?当时分析了15个原因,其中经济性的因素不是主要因素,主要因素是行政性因素。当时我们提了一些意见,从司里工作的角度,我们愿意把这些数字公开披露出来,因为如果不把这些信息披露出来,会使饭店投资的热潮进一步加剧,也就意味着现有饭店的经营会更加困难。饭店的这种状况,不意味着旅游局的工作失误,相反说明了旅游局的宏观管理手段不足,我们正可以借这个机会来争取一些管理手段。但当时很多同志不赞成,觉得大家都说饭店很好,现在突然一下全行业亏损了,对旅游发展形象有点抹黑的意思。最后形成了这么一个意见,数字披露,但是不在报纸上大规模的披露,而是在统计年鉴里披露。也就是说,有心人就可以看到,社会上一般人看不到。到了1999年,这个统计项目就取消了,实际上1999年全行业的亏损是54亿,亏损进一步在加剧。同年,在最低谷的时候我做了一个预测,估计从2000年下半年开始,饭店形势会有所恢复,事实也基本是这么一个状况。从1998年跌入低谷以来,平均每年的出租率按1.5个百分点在回升,到了2002年,饭店全行业的出租率达到了60.15%,这个过程实际上也给我们很深的启发,社会上有很多盲动性,对这种盲动性如果不加以适当的调控,就是在破坏市场经营环境,也使我们错失了很多市场机遇。

3.扩充阶段

进入新世纪以来,饭店行业开始新的扩充,主要体现在几个方面。

第一,饭店的总量还在上升,但是上升的速度有所降低。之所以速度有所降

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