火力全开!38天狂卖1416亿创纪录,更稳的恒大来了

/2020-10-10/
原标题:火力全开!38天狂卖1416亿创纪录,更稳的恒大来了今年房地产市场的“金九银十”成色不减。克尔瑞研究中心数据显示,TOP100房企9月份实现销售操盘金额... ...

原标题:火力全开!38天狂卖1416亿创纪录,更稳的恒大来了

今年房地产市场的“金九银十”成色不减。

克尔瑞研究中心数据显示,TOP100房企9月份实现销售操盘金额11905.6亿元,单月业绩同比增长29%;1-9月销售规模同比增长9.2%,累计业绩增速自7月首次回正后继续提升;第三季度的销售规模同比增长近28.5%,较一二季度有明显恢复。

龙头房企延续了优异的表现,尤其是恒大。

根据恒大(3333.HK)最新公告,9月1日-10月8日,短短38天,公司累计实现销售1416亿元。这也意味着,恒大已累计实现销售5922.5亿,完成全年6500亿销售目标91%。在这个疫情阴霾笼罩的2020年,恒大有望实现7200亿销售回款,现金流实力愈发强劲。

业绩在资本市场的体现更直接:9月30日,中国恒大(3333.HK)股票高开高走,全日大涨19.4%,收报19.7港元,连续三个交易日恒大股价强势反弹43%,甚至比做空前的股价还高三成,反映出市场信心已全面回归。

抢收“杀手锏”

对于今年的“金九银十”,许家印早有布局,这就是“以价换量”策略

对于地产商来说,随着国内监管政策对房地产融资更为严格地管控,销售回款必然是开发商最主要的流动性支撑。谁能在这波浪潮中站上高点,谁就能提前迎接2021。

早在9月6日,许家印连夜召开营销工作大会,在会上下“军令”,“金九银十”要卖2000亿,并祭出7折大优惠,同时推出40多个全新楼盘。年报显示,今年上半年,恒大每平米销售均价从去年同期的10756元下降至9029元,降价幅度高达16%。此次降价更是为其添上一把火。

除打7折外,购房者还能享受到其他诸多优惠:

①客户通过缴纳2000元进行网上认购,就能抵扣20000元房款;

②根据每栋楼宇的去化率给予额外折扣,最高再享88折;

③全国所有楼盘每天推出10套特价房源,给予额外97折;

④新购房客户免收三年物业管理费。

这样的"暴力打折"在业内实属少见,政策刚推出之时,难免遭受市场和投资者非议,但恒大最终用漂亮的成绩单回应了质疑。

(龙江恒大世纪梦幻城热销现场)

那么,恒大究竟为何要这样重拳促销?其背后究竟底气何在?

第一,许家印早在去年就开始加速多元化经销战略,地产逐渐变成恒大生态板块的一部分,通过地产带动其他业务,创造更多附加价值。

第二,全球疫情尚未结束,不确定性存在,规模增长的“稳且快”能大大拓宽恒大的安全边际,加速回笼现金流,防范未来风险。

第三,恒大拿地成本低,及有着较强的成本控制能力。且恒大作为龙头品牌房企,其开发的房子因为安全系数较高、品质好、配套完善,往往溢价也较高,具有更强的让利空间。

领跑底气

中国房地产依然有非常大的发展空间,但会从过去的高速增长阶段,进入到一个温和发展时期。这一时期的特征,是房产的价值会根据所处区域不同,而产生不同的波动。经济发达地区、有真实需求支撑的房产会有更强的保值能力,而投机性较强的非优质地段房产,则会出现大幅下调。

2020年1-8月百强房企单月销售操盘金额及同比变动(亿元)

(图表来源:克而瑞)

反映在数据上看,今年8月全国房地产市场成交量累计出现同比上涨的情况下,9月市场继续高位运行。特别是上周楼市整体数据明显回升,一二线同环比升幅均超10%。其中广州回升最明显,上涨了40%,北京、深圳也都有明显上涨的表现。

同时,各地分化也非常明显,最主要上涨的城市集中在一二线城市,华南和华东上涨明显超过华北。

不得不说恒大眼光实属毒辣,早在2018年在中期业绩发布会上,恒大总裁夏海均表示,一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线不准备去。

两年前,恒大的土储分布为一二线城市土地占比68%,三线占比32%。如今,这些“尖货”成为了恒大的主力资产。至今年上半年,恒大在全国范围内拥有总规划建筑面积2.4亿平方米的土地储备,平均楼面地价仅为2123元/平方米,相当于其当前销售均价不到1/4。

(来自:恒大财报)

超低的土地成本让恒大有足够的降价空间,来实现快速回款,这对于房企去杠杆的趋势来说,异常重要。

今年年初,恒大就提出了“降负债”目标,即在2020年到2022年,力争有息负债平均每个减少1500亿元。

到9月下旬,恒大的有息债务相比今年3月底“新战略”实施之初已减少了534亿元,融资成本下降了2.24个百分点,提前归还尚未到期借款435亿元,各项降负债成效积极显著。

强劲增长的销售回款,为恒大降负债腾出了巨大空间。在今年采取了一系列削减有息债务的举措之后,截至今年上半年,恒大持有的现金资源仍然达到了2046亿元。

对于2020年下半年的楼市,积极的投资者显然赶上一波牛市。未来,楼市的“慢牛”趋势会如何调整,还要考虑黑天鹅事件的影响,但对于恒大这样的大房企来说,风险承受能力和销售业绩保证,则是它的底气所在。

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